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Tiempos difíciles para la construcción

Por: Rubén Darío Carrillo García

rubendariocarrillo@gmail.com
rdcarrillogarcia@hotmail.com

Es generalmente aceptado que la construcción es una actividad económica que tiene un comportamiento cíclico. Muchos factores inciden allí, que van desde la situación macroeconómica del país hasta la percepción y el olfato de los inversionistas para apostarle al desarrollo de un sector o una ciudad en particular.

La ciudad de Valledupar, que no el municipio, no ha sido ajena a estas circunstancias. Ha sufrido los efectos del UPAC, en la década de los años 90, justo cuando se experimentaba un impulso de la actividad, pero una vez la crisis menguó, retomó su dinámica capitalizando las acciones y actuaciones públicas, municipales especialmente, jalonadas no solo por decisiones normativas, como la ampliación del perímetro urbano, sino por las inversiones representadas en la construcción de nueva malla vial periférica, nuevos colectores de alcantarillado y mejoramiento y repotenciación de las plantas de tratamiento de agua para consumo humano, especialmente durante los gobiernos de Rodolfo Campo Soto.

Por 3 lustros, entre los años 2000 y 2015, registramos entonces la apertura de nuevos horizontes espaciales mediante el desarrollo formal de nuevos sectores urbanos en todas las direcciones de la malla urbana, de acuerdo con la vocación de cada zona, sin perder de vista el fenómeno de invasiones que ha azotado a la ciudad durante varias décadas, acentuado particularmente justo durante los últimos tiempos.

Hacia finales del año 2013 y todo el año 2014 el sector comenzó a mostrar signos de agotamiento, o por lo menos de progresiva disminución de la demanda, mientras se mantenía un nivel de oferta constante.

Es entonces, en esa curva decreciente de la actividad, que la expedición del segundo Plan de Ordenamiento Territorial toma a la Construcción. Cuando se esperaba un plan progresista, que mirara más allá del perímetro urbano y se encargara por primera vez de facilitar posibilidades de inversión en el sector rural del municipio, que mejorara el potencial y edificabilidad de la tierra urbana como de alguna manera lo permitió la modificación excepcional del año 2011 y optimizara la infraestructura de servicios públicos existentes, lo que finalmente sucedió, en un claro afán fiscalista, fue la imposición de pesadas cargas urbanísticas e impuestos más gravosos a una actividad que ha sido clave por años para la dinámica económica urbana.

Todo lo que sucedió a continuación de la promulgación del plan había sido advertido a lo largo del desarrollo de la consultoría del plan. Constructores, avaluadores, inversionistas, familiarizados cotidianamente con la estructura de costos de la construcción y las condiciones cambiantes del mercado inmobiliario nos expresamos reiteradamente.

No fuimos escuchados o, muy posiblemente, no existió la disposición de hacerlo por parte de la autoridad municipal y el consultor mismo, libreto que había sido utilizado igualmente para el proceso de elaboración del Plan Especial del Manejo y Protección (PEMP) del Centro Histórico de la ciudad, hoy sin atractivo alguno para la inversión y con áreas peligrosamente en el filo de la tugurización.

No había transcurrido mucho tiempo desde la expedición del nuevo plan cuando las primeras señales inquietantes corrieron por cuenta de las Curadurías Urbanas. Los proyectos dejaron de llegar, parte de los que habían fueron retirados habiendo sido pagada su radicación y otros fueron retirados definitivamente. Solo quedaron, como siempre sucede, aquellos que, por razones de financiamiento en su construcción y subrogaciones de créditos, están obligados a contar con la respectiva licencia de curaduría urbana.

Más adelante encontramos ya la multiplicación geométrica de casos en los que arquitectos e ingenieros dedicados al diseño y construcción para clientes inversionistas pequeños y medianos se vieron abocados a una disminución dramática de sus encargos considerando los altos costos de legalización de los proyectos tramitados formalmente.

¿Qué ha quedado del plan cuyos autores califican de herramienta vanguardista para el desarrollo municipal? Una breve relación de sus consecuencias es:

  • Curadurías urbanas resentidas económicamente, llegando en algunas épocas a ser insostenibles considerando los recursos con que deben contar para atender los requerimientos legales y las responsabilidades que tienen asignadas.
  • Afectación del trabajo de profesionales de la arquitectura y la ingeniería en proyectos de pequeña y mediana escala irrealizables para sus clientes por el incremento de los costos de legalización.
  • Indudable estímulo a la informalidad y la ilegalidad de la construcción.
  • Que el municipio no perciba los recursos que deben provenir de todas las construcciones que se desarrollan en el territorio.

¿Cómo superar los inconvenientes creados por el POT vigente? La administración municipal actual ha tratado de contribuir a aliviar el flujo de costos de los proyectos de construcción con la medida de diferir los pagos de legalización. Es un alivio, ciertamente, pero a corto plazo sin duda es necesario abocar el desarrollo de una nueva modificación excepcional, solo posible en el sector urbano, que establezca unas cargas urbanísticas e impuestos equilibrados que a su vez permitan recuperar la confianza inversionista y la formalidad de la construcción, vías para imprimirle un nuevo dinamismo, y a mediano plazo emprender un nuevo plan que integre el sector rural al desarrollo que históricamente solo ha sido considerado para el sector urbano.

 

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