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El POT en Valledupar, su historia, modificaciones e impacto

Por: Helen Dayana Bohórquez Quintero

Helenbohorquezperiodista@gmail.com

Con la entrada en vigencia de la Ley 388 de 1997, Ley de Ordenamiento Territorial o Ley de Reforma Urbana, que modificó la Ley 9 del 89, todos los municipios en Colombia, de forma obligatoria, tuvieron que formular y adoptar los Planes de Ordenamiento Territorial-POT.

Los Planes de Ordenamiento Territorial son una herramienta técnica que poseen los municipios del país para planificar y ordenar su territorio. Se trata de un instrumento donde se consignan todas las políticas, objetivos y programas que tienen por objeto la orientación y el desarrollo físico del suelo, es decir, se establecen todas las acciones para un uso racional del suelo y del territorio, al tiempo que garantiza un crecimiento ordenado.

Estos planes tienen una vigencia legal de tres periodos constitucionales de alcaldía, es decir, de 12 años.

Los POT en Valledupar

Valledupar adoptó su primer plan de ordenamiento en el año 1999 mediante el acuerdo 066 del mismo año. Fue de los primeros POT formulados en Colombia, que además sirvió como ejemplo para otros municipios.

No obstante, por ser instrumento desconocido, resultado de una legislación nueva, presentó errores y deficiencias como sucedió en algunos otros en el resto del país.

Al plan de ordenamiento de Valledupar del 99 se le hicieron dos modificaciones: La primera en el año 2003, mediante acuerdo 036 del 2003, realizada durante la administración de Rubén Carvajal. Esta modificación aludía a la reglamentación para las estaciones de servicio o bombas de gasolina.

La segunda modificación se realizó en el año 2011, a través del acuerdo 021. En esta oportunidad hubo cambio en la clasificación del suelo, del perímetro urbano, se establecieron nuevos corredores urbanos y nuevos suelos de expansión. Pero la modificación principal, que marcó la historia del POT, es la liberación de alturas en Valledupar que hasta el 2011 era hasta de 4 pisos y con la modificación se hizo una liberación indiscriminada de la altura que, a juicio del jefe de la oficina de planeación de Valledupar, Jorge Armando Maestre, “no se compadecía con la capacidad de soporte de la ciudad, de redes de servicios públicos y de vías, lo que generó una densificación en ciertos sectores ya consolidadas de la ciudad”.

De otro lado, teniendo en cuenta la vigencia legal de los POT, Valledupar en el 2011 debió implementar el segundo, pero no fue así; en vez de ello, lo realizado por el municipio fueron las dos modificaciones ya mencionadas. Solo hasta el 2015 se materializó el segundo plan de ordenamiento territorial de Valledupar, mediante acuerdo 011, y que hace parte de los POT de segunda generación, un calificativo designado por el DNP a todos los POTS que ya habían cumplido su vigencia constitucional.

Aunque los POT sirven como modelo de crecimiento y desarrollo, tienen una gran desventaja: no cuentan con financiación para su ejecución y, tal como lo indica Maestre, “es allí donde comienza Cristo a padecer, pues cuando uno revisa la estructura administrativa del Estado, se  encuentra que quien tiene mayor competencia y responsabilidad son los municipios con respecto a la nación; entonces nos toca echar mano de los instrumentos que la ley establece, como las obligaciones urbanísticas, la plusvalía, valorización, entre otros instrumentos de financiación de desarrollo establecidos e

n la ley”.

En el POT anterior de Valledupar, y sus modificaciones, nunca se implementó un sistema de financiación de desarrollo, es decir, no había pagos de obligaciones urbanísticas ni plusvalía, se hizo un ejercicio muy incipiente de valorización que no terminó muy bien debido a la inexperiencia de las administraciones pasadas.

“La diferencia con el actual POT es que este sí plantea un mecanismo de financiación de ciertas obras, entre ellas el cobro de las obligaciones urbanísticas y hoy en día la administración adelanta las gestiones para realizar por primera vez en la historia de Valledupar el cobro de la plusvalía”, añadió el funcionario de planeación.

Molestias en el gremio de la construcción

Con la reglamentación del nuevo POT, el sector de la construcción en Valledupar asegura haberse visto golpeado, pues el gremio nunca antes había tenido la obligación de pagar cargas urbanísticas, ni plusvalía, ni valorización, únicamente hacían efectivo el pago del impuesto de delineación urbana. Estos nuevos compromisos se convertirían en la razón de las inconformidades de los constructores.

“Valledupar contaba, a septiembre de 2014, con 3.3 metros cuadrados de espacio público, muy por debajo del ideal, de acuerdo al CONPES, de 10 metros cuadrados de espacio público por habitante. Entonces, para obtener los índices de espacio público, había que implementar las nuevas cargas. Y, además, nosotros atendemos una política de ordenamiento establecido en el ministerio de vivienda como órgano rector del DNP”, explicó Jorge Maestre.

Asimismo, aducen los constructores que otro error cometido por el actual POT es no tener en cuenta que los principales constructores del municipio son dueños de la tierra donde se proyecta el crecimiento de la ciudad. Al establecer la nueva reglamentación un sistema de cargas, disminuyen el precio del suelo, desvalorizándolo.

¿Se ha frenado la construcción en Valledupar? 

En el XII diálogo de Ciudad organizado por la Revista Enfoque Vallenato el pasado mes de octubre en las instalaciones de la Cámara de Comercio de Valledupar, se analizó justamente la realidad del gremio y se cuestionó si el POT tiene incidencia o no en la desaceleración de la actividad constructora.

Tras analizar y debatir la situación durante más de cuatro horas, quedó en evidencia que el sector de la construcción ha decrecido en Colombia en los últimos años, y Valledupar no es la excepción, debido a múltiples factores, así lo ratificaron los ponentes y los cerca de 80 dialogantes presentes en este escenario.                                                         

Miguel Villazón Blay, Gerente de la Cámara Regional de la construcción, CAMACOL-Cesar, fue el encargado de aclarar la situación actual de la construcción en Valledupar aseverando que está afectada.  “Valledupar atraviesa una situación particular, el de la construcción es un sector que se ha visto golpeado por la situación financiera del país, es un sector que cuando cae, lo hace más que el promedio, pero cuando crece, crece mucho más que el promedio; hemos tenido una articulación con el Gobierno Nacional esperando una reactivación del sector”.

En su exposición, el gerente de Camacol expuso un panorama desalentador de los proyectos activos en el municipio, al indicar que en el 2017 fueron 63 proyectos urbanísticos y en el 2018 solo 57; además, en este mismo año (2018), Julio fue el mes en que menos se ha vendido viviendas desde el año 2015, mostrando así un evidente decrecimiento. “Otro aspecto negativo, indicó, es que en agosto del presente año no se hicieron lanzamientos de vivienda y, para completar el panorama negativo, el 70% de las construcciones en Valledupar son ilegales, según datos oficiales.

Villazón Blay aprovechó la oportunidad para referirse al decreto firmado hace unas semanas que alivia las cargas urbanísticas en el municipio; señaló que “es una ayuda, porque se trata de una carga que tocaba cancelar el 100% desde el inicio sin haber vendido; ahora, aunque la afectación económica es la misma, podrá pagarse diferida en el tiempo”. Sin embargo, los constructores de Valledupar reclaman reducir estas cargas urbanísticas porque “están desproporcionadas a la actividad constructora en Valledupar”.

Las causas de la desaceleración de la construcción, tal como lo socializó Augusto Enrique Orozco, arquitecto, curador y miembro del consejo consultivo de Ordenamiento Territorial del municipio, “obedece a un régimen de protección social, al desestimulo del sector productivo, a la escalada del desempleo, a la financiación de los proyectos, a la ausencia de participación de las alianzas público privadas y a un POT incoherente”. Según Orozco, Valledupar es una de las ciudades del país con más cargas urbanística sin contar con un control a las mismas, echándose de menos la participación de la asociación público privada.

En relación a la normatividad contemplada en el POT, el arquitecto y ex alcalde de Valledupar, Carlos García Aragón, orientador del Plan Centro de la ciudad, indicó que el Plan de

Ordenamiento vigente “no se adecúa a la nueva visión de ciudad ni a su infraestructura básica; además, necesita modificar unas normas urbanísticas y del uso del suelo”.

Sin embargo, para otro de los expertos  que intervino durante la jornada de debate, el consultor en temas de economía urbana y planificación territorial, Raúl Villegas Ochoa, el POT no es el verdadero culpable de la desaceleración de la construcción. “En principio, el POT no tiene ninguna afectación sobre el sector de la construcción si no que es debido a la misma dinámica económica de la actividad en todo el país, el plan de ordenamiento lo único que determina es qué se debe hacer, y con base a qué fuentes, pero no es determinante de la coyuntura por la que está pasando actualmente la construcción”, acotó.

Es que decenas de dialogantes, entre ellos Álvaro Castro Castro y Otto Córdoba, coincidieron en reclamar las altas cargas impositivas de actualización catastral; a juicio de los mentados, no se debe cobrar sin previa autorización de los propietarios.

Ante esto, el consultor Villegas sustentó que las cargas del POT son necesarias y casi que obligatorias pues es lo que la ciudad requiere para generar la infraestructura en vivienda, servicios públicos y en equipamiento. Lo que está sucediendo es que “las actualizaciones catastrales que hace el IGAC y nada tienen que ver con el POT, no se hacen año a año sino aproximadamente cada 5 años en los que se recoge todo ese crecimiento que ha tenido la ciudad y, por lo tanto, el impuesto predial se ve afectado en un alto porcentaje; si se hiciera anualmente ese incremento, no sería tan alto”.

Entre tanto, para la mayoría de los dialogantes presentes y, al parecer, el sentir común entre el gremio, es que el POT vigente en Valledupar requiere de unas prontas modificaciones que permitan que el sector salga del decrecimiento; por esta justa razón, finalizada la versión XII de diálogos de ciudad, quedó acordada la realización de una mesa de trabajo integrada por

representantes del sector de la construcción y la oficina asesora de Planeación y liderada por los gerentes de Camacol – Cesar y de Comfacesar.

Según el ex alcalde de Valledupar, Carlos García Aragón, el nuevo POT no contiene un (i) un Plan de espacio público, ni (ii) un Programa de Inversiones, ni un (iii)

Plan vial y de transporte, aunque la administración municipal sostiene que sí la tiene y reconoce sus deficiencias.

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