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Análisis: La construcción de vivienda en Valledupar

Por: Equipo Enfoque Vallenato

enfoquevallenato@gmail.com

Por supuesto, el país entero es harto sensible al tema de la construcción en general, pero muy particularmente al de la construcción de viviendas. La construcción en gran escala no solo resuelve necesidades básicas insatisfechas – vías, infraestructura en saneamiento básico, viviendas, etc. – sino que ‘reivindica’ al ciudadano al reconocerle sus derechos y dignidad para vivir en sociedad.

Como si fuera poco, la construcción en grande escala tiene la virtualidad de dinamizar la economía de los pueblos, lo cual, de suyo, tiene su precio en oro. Muchos son los jornales y los puestos de trabajo creados por la actividad de la construcción, poder adquisitivo que retorna al comercio y así sucesivamente.

Si ese predicamento es válido para todos los pueblos, con mayor razón lo será para Valledupar, cuyo sector de la construcción de vivienda se erige sin duda en el principal inyector de la economía. Profunda era – y aún lo es – la preocupación de los valduparenses, pues, las evidencias estadísticas no dejan lugar a dudas: ayer se hablaba del boom de la vivienda; en los últimos 2 o 3 años, por el contrario, se habla de la desinflada de la ‘burbuja’, por el decrecimiento del sector.

Casualidad o no, tal decrecimiento coincide con la vigencia (2015) de un nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT), el cual consagra nuevas cargas impositivas para la actividad de la construcción.  Según muchos constructores, el nuevo POT tiene filosofía tributarista, alcabalera, “lo que le tuerce el pescuezo a la gallina de los huevos de oro”.

Diálogo de ciudad sobre la construcción

Lo dicho. Para Valledupar el tema de la construcción de vivienda es de una importancia sin igual, razón de peso para abordarlo en uno de los acostumbrados Diálogos de Ciudad, justamente un espacio para discutir y analizar los temas neurálgicos de ciudad.

La pregunta original era comprometedora: ¿Se ha frenado la construcción en Valledupar? ¿Cuáles sus causas? ¿Acaso el nuevo ordenamiento territorial?

Sin mayores rodeos, y atenidos a las exposiciones rigurosas hechas por los dialogantes, si es notorio el decrecimiento de la construcción de vivienda, que no ha golpeado más por la madurez “del sector de la construcción en Valledupar; hoy no especula con las ofertas; apenas construye lo vendido previamente”, es el consuelo del gerente de Camacol – Cesar, Miguel Villazón Blay.

A la luz del nuevo ordenamiento territorial

Según las curadurías urbanas, responsables de permitir legalmente las construcciones nuevas o reformas de vivienda, la actividad se ha reducido considerablemente  y, lo que es peor, se ha incrementado la informalidad e ilegalidad en la construcción, pues se prefiere, para eludir las cargas impositivas, adelantar la construcción obviando los requisitos legales (según cifras del municipio, casi el 70% de la construcción en Valledupar es ilegal). Además, “Los pequeños constructores se acabaron”, era el lamento escuchado.

Consultado el economista Raúl Villegas Ochoa, jefe de la oficina de planeación para la época de la aprobación del nuevo POT, y enumerándole las nuevas cargas impositivas ‘satanizadas’ por los constructores (regularización de predios, incremento por delineación urbana, por mayor altura, compensación de espacio público, plus valía, cesión si el lote está en área de desarrollo para VIP, áreas de cesión…), sostiene que efectivamente puede haber un ingrediente tributarista en el POT al pretender generar recursos fiscales a través de la construcción, lo cual es legal y válido, pero lo esencial fue el énfasis humanista al procurarse disminuir el déficit de espacio público y de equipamiento existentes, además de buscarse eficiencia en el uso del suelo. “El POT quiso corregir esas necesidades”, aduce.

A su juicio, con el cual coincide el actual jefe de planeación municipal, Jorge Maestre, el POT no es el responsable del decrecimiento del sector, al menos no es el único ni es el de mayor incidencia. “El decrecimiento se ha dado en todo el territorio nacional y no exclusivamente en Valledupar. Otros factores, algunos por fuera de la gobernabilidad del municipio de Valledupar, confluyen en tal situación: desempleo, recesión nacional, poca inversión estatal, sector privado deprimido, solo por mencionar algunos”, afirma.

Auscultados varios de los dialogantes, inclusive profesionales de la construcción, afirman que el POT está bien formulado y que las cargas criticadas son válidas y convenientes, “solo que nuestros constructores tradicionales ejercían la actividad con una rentabilidad exagerada precisamente por vacíos del viejo POT que los exoneraba de pagar lo que le debían retribuir al municipio. Hoy, que les obligan a pagar lo que no pagaban, pegan el grito al cielo. Se trata es de compartir riquezas”, rematan.

Se anota como afortunada la decisión reciente de la actual administración municipal, concertada con el sector de la construcción, al aligerar la carga tributaria, no rebajándola, si facilitando su pago en el tiempo, cuando antes era por adelantado.

En síntesis

Respecto a la construcción de vivienda, bien podría decirse que “ni mucho que queme al santo, ni poco que no lo alumbre”. Cierto que hubo nuevas cargas impositivas, que éstas incidieron en el decaimiento de la construcción en Valledupar, pero este factor no fue el único ni el más incidente. Lo importante es encontrar un punto de equilibrio entre municipalidad y constructores, de suerte que vuelva a dinamizarse la economía valduparense.

El reto es grande para la mesa técnica conformada en el debate, presidida por los gerentes  de Camacol y Comfacesar. La mesa tiene la última palabra.

Lluvias de críticas

El que si salió muy mal librado, en su disección integral,  fue el POT, más el actual que el anterior. Más allá del cacareado tributarismo, el POT recibió severas críticas por ineficiente en su concepción, limitándose exclusivamente  a reglar el uso del suelo, ahondando la crisis al no contemplar visión de ciudad, es decir, “el desarrollo de Valledupar va sin rumbo, no hay plan de ejecución que los controle, no hay plan maestro de acueducto y alcantarillado, tampoco de educación”, asevera Augusto Orozco Sánchez, curador. Lo poco que existía: el plan vial, el de transporte, el de espacio público…tampoco contempla programa de inversiones…hoy es un despelote por completo, es la opinión del ex alcalde y arquitecto, especialista en espacio público, Carlos García Aragón.

 

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